3月2日下午，银保监会主席郭树清在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上表示，我国地方政府隐性债务状况趋于改善，房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转。郭树清称，现在房地产价格有一些调整，需求方面结构也有所变化，对金融业来说是一个好事。
这场发布会透露出房地产行业企业发展需挤出投资需求，防范金融风险，平稳调整的信号。而事实上，政策面和房企自身也在一直回应。
自开年以来，多地“因城施策”出台多项稳楼市“自选”政策，进行多番 “稳中有度”的涉房金融政策调整；与此同时，房企也在通过债务展期、出售资产、内部调整等手段积极展开“自救”。业内普遍认为，部分一、二线城市楼市已有暖意，房地产行业将告别“高歌猛进”，从高增速向高质量发展阶段转变。
政策篇：
金融化势头逐步扭转
房地产对于国民经济的重要性不言而喻。在繁荣初期，能够加速城镇化与农业人口向城市迁移，为工业等发展提供充足的劳动要素。但随着房地产开发与投资的回报率持续超过实体经营时，金融资源便开始向该领域过度倾斜，部分房产脱离居住属性，“炒房”现象出现。房地产开发经营模式转变为“高负债、高杠杆、高周转”，深埋金融风险隐患。
鉴于此背景，2016年，明确“房住不炒”定位以来，涉房金融政策一直在进行“阶段性调整”。受2020年疫情突发影响，前期房地产市场也有“受伤”，但随着疫情防控形势向好、复工复产加速推进，叠加经营贷、消费贷等助推，资金开始违规流入楼市，冷清不足2个月的房地产行业，进入长达4个月之久的升温区。
彼时，部分城市楼市“虚热”问题严重，引发政策层面重点关注。2020年7月份，在房地产工作座谈会上，相关部门明确表态，“要高度重视当前房地产市场出现的新情况、新问题，时刻绷紧房地产调控这根弦”。同年，控制房企有息债务增长的涉房融资“三道红线”，以及各大商业银行明确分档设置的房地产贷款余额占比上限、个人住房贷款余额占比上限政策，相继落地。
但政策传导至市场需要时间，部分重点城市2021年上半年楼市成交依然火热，炒房团仍有出没。在此背景下，2021年7月份，住建部等八部门联合发布通知，将依法重点整治房地产开发、房屋买卖等人民群众反映强烈、社会关注度高的突出问题。信贷收紧紧随其后，热点城市房贷利率接连上调，监管部门对违规贷款银行密集开出罚单。2021年下半年，房地产市场明显降温。
不久之后，受制于融资端收紧、销售端遇冷、信贷环境趋严以及偿债压力犹存等因素，过去盲目扩张的房企开始陷入流动性危机。当某知名头部房企出现债务违约，引发了市场对行业信用基本面的担忧。
58安居客房产研究院分院院长张波在接受《证券日报》记者采访时表示，不论是“三道红线”、房地产贷款集中度管理制度，还是二手房指导价等调控政策，本意均是稳楼市，构建行业发展的长效机制。不过，一些金融机构在具体执行过程中也确实存在尺度过严、力度过大等问题，叠加部分房企本身不自律，加速此类房企流动性危机浮出水面。
去年四季度以来，涉房金融政策动态调整再启，信贷环境边际改善，压在房企头顶的流动性“紧箍”有所放松。尽管当下销售端回暖迹象还不明显，但对从业者来说，春天的气息已淡淡飘来。
细数近半年来的政策变动，呈现“稳中有度”之势。降准、降息之外，并购贷也被明确“暂不纳入房地产贷款集中度管理”，且不计入“三道红线”融资限制。同时，商品房预售资金监管新规出台，缓解了房企的流动性紧张。
一位不便具名的业内人士称，虽然并购贷调整难以对整个房地产市场产生较大影响，但确实在客观层面减少了银行放贷约束，利好情绪面，叠加今年1月份5年期以上LPR迎来21个月以来的首次下调，犹如给楼市又注入一剂“强心针”。
谈及涉房金融政策调整的原因，东方金诚首席宏观分析师王青在接受《证券日报》记者采访时认为，首先，去年下半年以来，头部房企债券违约风险逐渐暴露，成为市场关注焦点，而房地产及其上下游产业链在整个国民经济中占有较高比例，因此从维护金融稳定大局出发，需要适度调整房企融资政策；其次，在前期政策压力下，房地产行业转入“寒潮期”，销量放缓、房价下跌、投资下滑等问题接连出现且呈持续状态，因而从引导行业健康发展和良性循环角度出发，也需要政策面做出调整。
王青称，从产业链角度看，房企债务违约会导致关联行业财务风险和坏账损失增加，对房地产风险敞口较大的金融机构首当其冲。为避免系统性金融风险的发生，当前房地产调控政策从趋紧变为适度调整。
当下政策的适度宽松，在全国各地正以多种“自选”加“组合”的方式落实，最终目标是助力房地产行业告别高歌猛进，拥抱精耕细作，从高增速向高质量发展阶段转变。
行业篇：
积极自救助基本面回暖
回顾此次行业信用基本面危机，始于某闽系千亿房企。刚高喊迈入2000亿元规模阵营不久，该房企掌舵人就曝出被列入失信被执行人名单，连带公司深陷债务违约、市值缩水、项目停工、业主维权等深渊。
“‘扩张步伐过大’和‘管理失速’是陷入困局的根本原因”，上述公司掌舵人对《证券日报》记者总结道。
这也绝非孤案。例如，2021年2月份之后，同为千亿元阵营的华夏幸福公告债务违约。同年7月份，千亿元规模房企蓝光发展宣布无法如期偿还27亿元债务。
据悉，自2021年10月份以来，由于上述房企违约引发行业信用担忧，评级机构纷纷下调内房股信用评级，境外债“借新还旧”通道几近堵塞。2021年，百强房企销售目标完成率均值为90%，销售规模负增长房企数量攀升。在行业整体去杠杆、市场降温大背景下，房企融资现金流和销售现金流双重承压，陷入两难境地。
更难的是，还债高峰期临近。据贝壳研究院统计，2022年，房企到期债务预计约9603亿元，1月份、3月份、4月份、7月份的月度偿债规模均超千亿元。
在多重压力下，绝大多数房企选择通过配股融资、回购境外债、债务展期、出售资产、内部调整等措施展开“自救”。
“‘时间短起效快’的化解风险方式主要有两种：一通过出售资产，快速回笼资金，以达到补充现金、偿还债务的目的；二是与债权人积极沟通，达成债务展期协议，延缓短期偿债压力�！敝兄秆芯吭浩笠凳乱挡垦芯扛涸鹑肆跛浴吨と毡ā芳钦弑硎�，目前已有多家企业成功出售境内外所持有形资产、股权等。同时，也有多只海外债成功展期。这些举措可以快速解决短期债务压力，避免引发交叉违约、资金链断裂等衍生恶性事件。
具体来看，据不完全统计，共有18家房企将价值3200亿元的资产摆上货架。世茂集团、融创中国、阳光城等房企已经处置多处资产，多家大型房企借此回款均超百亿元。此外，需要注意的是，债务展期并不意味着可以改变偿债压力保持高位的现实。
根据上市公司公告和发债公开信息统计，近期各类形式的金融机构融资支持规模已超过700亿元，且2月下旬以来有加速增长趋势。需要指出的是，达成收并购交易并不容易。“通常需要应对抵押、担保等情况，剔除相应负债后，资产已大打折扣，极端情况会出现资不抵债，若减值过多出售，只能起到剥离债务的作用，无法充盈现金流�！绷跛硎荆谧式鹩邢薜那榭鱿拢绾卧诰氤フ溲扒笃胶猓欠科蟮鼻暗牡谝灰�。
市场篇:
“小阳春”行情可期
“信贷政策的变化会快速反应到购房流程中，降低购房成本。同时，也能释放出‘稳预期’的信号�！痹谝拙友芯吭褐强庋芯恐行淖芗嘌显窘蠢矗ツ晁募径纫岳�，楼市信贷环境的适度宽松，或许能加速释放合理购房需求，有助于修复行业基本面和信心。
结合国家统计局近日公布的最新数据来看，在涉房政策适度调整后，1月份，在70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有39个和55个，比前一个月分别减少11个和8个。
以北京为例，《证券日报》记者从北京某房产中介处了解到，相较于去年11月底，当前各家银行的批贷速度有所加快，普遍为面签完毕后的3个工作日至5个工作日以内，甚至有银行可以做到最快1个工作日批贷。另外，从放款方面来说，相较于去年11月份仅有个别银行能在抵押完成后1个月内放款，当前大部分银行均能做到抵押完成后5个工作日，或过户后5个工作日至7个工作日以内放款。
张波认为，“因城施策”方针指导下，多个城市和区域发布稳楼市新政，叠加信贷环境持续改善，将提振市场信心，一、二线热点城市的楼市“小阳春”行情值得期待。
“当前大城市现房库存偏低，上海、杭州、深圳、重庆等商品住宅的去化周期不足1年，表明当地新房供应不足问题较为突出。结合居民部门住房金融环境边际改善，考虑到信贷环境通常领先销售6个月至9个月，预计信贷滞后效应将在今年三季度开始显现，届时住房需求将逐步恢复�！敝泄醒芯吭貉芯吭币兑じ嫠呒钦撸送猓捎�2022年整体地价上行压力较大，且重点城市当前现房库存紧张，预计可能会推动相应地区住宅、写字楼和商业地产等房价在今年下半年开始回升。
需要关注的是，尽管当前市场普遍预期本轮房地产下行过程将在年中告一段落，但对于楼市“小阳春”行情，王青却持有不同观点。王青认为，日前，住建部定调，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，而是更多承担起稳增长角色，加之房地产政策回暖取向更多是防御性的，主要是为了避免房企违约无序扩散。因此，预计年内出现楼市显著升温、房价再度较快上涨的可能性很小。而“因城施策”背景下，重点城市若出现迟到的“小阳春”行情，政策面或将及时回调，以防止楼市大落大起。
中信证券则表示，各地可能在住房需求支持方面还有新的加码动作。2022年3月份或是房地产市场销售的底部，基本面将在2022年二季度之后逆转。
整体来看，涉房金融政策的阶段性调整，叠加房企积极自救，部分一、二线城市楼市已有暖意，未来“小阳春”行情可期。（来源：证券日报）
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