今年11月以来,中央决策层连续提及要消化房地产库存,那么,作为前锋力量,这些房企生存状态如何呢?一份来自标准排名研究院榜单显示,部分房企面临着增长放缓的营收困境、巨大的库存压力和高企的负债率。
据了解,这份榜单以存货增长、去库存压力、现金流恶化情况和资产负债率等四项指标作为评选依据,筛选出当期最差的20家房地产公司,提示风险。
营收情况分化严重:大房企吃肉、小房企连汤都喝不上
按照标准排名研究院统计,今年前3季度,118家房地产公司的营业收入合计为4985亿元,比去年同期增加了480亿元,增长10.6%。但营收下降公司多达60家,多于营收上升的房企数量,甚至其中还有首开、华侨城等百亿级房企。
今年以来央行的连续降息,直接降低了购房者的负担压力,对楼市起到一定的刺激作用,带动成交量的活跃。
很多大型房企的销售情况比2014年增长明显,如在地产风险榜连续蝉联榜首的泰禾地产,今年的营收是65亿元,而去年同期只有35亿元,同比增长86%,全年有望倍增。其他如万科营收增长26%,保利增长21%,华夏幸福增长40%。
大房企吃肉,很多小房企则未必能喝上汤。荣安地产营收从去年的33亿元降至今年3.6亿元;天�；ù�13.9亿元降至4.4亿地;格力地产则从14.3亿元降至4.5亿元。
2.5万亿存货背后:大房企谨慎、中小房企激进
截止9月末,A股118家房地产上市公司(剔除3季度存货及营业收入少于1亿元的公司),存货合计为2.53万亿元,与去年同期相比增长10.5%。房地产企业的库存压力整体上并未得到明显缓解,虽然行业的大型开发商对于完成全年的目标信心十足,但很多中小型房地产公司却是度日如年。
从2015年三季度地产公司存货压力榜上可以看到,很多地方的二三线地产公司在行业逆市中纷纷加大存货储备,如上海市北高新,存货增长345%;重庆广宇发展,增长147%。
反观大型房企,存货处于谨慎增长,万科存货增长0.04%,保利增长4.39%,招商增长27.39%,金地则下降9.84%。
去库存压力:万科只需2年,荣安地产却要15年
对于地产公司来说,库存量多少并不可怕,关键的是是否有能力卖出去。
市场上最大的地产公司万科手里有3500亿元存货,货值巨大。但按照万科现在年销2000亿元的水平对比,2年时间万科基本就可以消化掉手里的存货。
而对于荣安地产,该公司有50亿元的存货,如果以2014年销售33亿元的水平衡量,基本上一年半就能消化掉存货,但其今年的营收骤降至3.6亿元,如果按此水平去库存,时间周期延长了10倍。
在标准排名的去库存压力榜中,荣安地产就排名第1。而所有上榜企业基本共性都是营收大幅下降,而存货却在增长。
房企现金流总体回归正常,万科意外成最差
今年3季度,118家房地产公司的现金流净额合计为7.6亿元。与去年同期现金流-1270亿元相比,出现了正流入,一正一负间差距在千亿元以上。
在所有房企都回笼资金的时候,万科却成为当季现金流最差的房企。该公司2014年3季的现金流净额为172亿元,2015年3季度为-46.8亿元,两者差额为-218.8亿元。成为当期现金流恶化榜榜首。
万科一直保持谨慎拿地态度,现金流状况良好,今年初万科手中就握有几百亿存款,加上发债资金,当万科喊出百亿回购股票之时也是底气十足。而彼时,其他房企的日子都很紧张,现金流很多在负十亿至负百亿间。
而现在,当大多数房企加紧回笼资金去库存的时候,已超前完成去库存任务的万科开始在土地市场变得更加积极。
房企平均负债率76.5%,珠江控股已资不抵债
118家房企的平均资产负债率为76.5%,超过平均负债率水平的房企虽然只有40家,但大中型房企居多,甚至万科(78.78%)、保利(77.8%)也在其中。长期以来,珠江控股的资产负债率都是全行业榜首,每次评选其距离资不抵债总是越来越近。而现在一切担心都是多余的,108.27%——珠江控股的资产负债率终于破百。
在负债率排名前10的房企中,除珠江控股外,还包括鲁商置业(92.89%)、云南城投(88.52%)、阳光城(87.41%)、华夏幸福(86.82%)、泛海控股(86.19%)以及泰禾集团(85.92%)等众多知名房企。
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